Главная » ИНВЕСТИЦИИ » Zara, место для H&M и новый хозяин. В Минске открывается ТЦ Green City за 100 миллионов долларов

Zara, место для H&M и новый хозяин. В Минске открывается ТЦ Green City за 100 миллионов долларов

«Мы строили не объект, мы создавали бизнес», — говорит новый собственник торгового центра Green City, благодаря которому комплекс в Каменной Горке полностью заработает уже в марте. Мы посмотрели на объект за 100 миллионов долларов и узнали, какие магазины там откроются. Зачем совладелец Технобанка выкупил Green City, что он здесь изменил и за сколько планирует окупить комплекс — в материале TUT.BY.

Торговый центр Green City на выходе из метро «Каменная Горка» начали строить еще в 2012 году. Тогда это был совместный проект россиянина Николая Ивановского и Президентского спортивного клуба. В 2015 году в эксплуатацию ввели офисное здание и гостиницу, а вот открытие торгового центра постоянно откладывалось. В итоге из-за финансовых проблем у Ивановского стройка встала. Просматривалась перспектива банкротства застройщика и очередного крупного долгостроя в столице. Вопрос надо было как-то решать.

«Прежний инвестор обратился к нам с предложением о приобретении своей доли и познакомил с представителями из Президентского спортивного клуба», — говорит соучредитель Технобанка Игорь Курач, который в конце 2016 года стал новым основным (75%) собственником компании-застройщика «ЕвроСтэпГруп» и торгового центра Green City. Основные решения он принимает совместно со своим братом Александром.

За это время тут открылся гипермаркет Green, торговая аллея, рестораны и прикассовая торговая зона. Ежедневно ТЦ генерирует по 20 тысяч человек, а наполняемость гостиницы при стандартной стоимости в 47 долларов за двухместный номер — около 78%.

«Мы выступаем как реаниматоры бизнеса»

Бизнесмен говорит, что согласился выкупить объект потому, что такие ситуации — профиль Технобанка.

— Мы выступаем как реаниматоры бизнеса. Вытаскиваем глубоко убыточные проекты, за которые никто не берется. Мы работаем как предприниматели, которые вникают в суть бизнеса.

К тому же этот объект, говорит банкир, интересен и сам по себе.

— У этого проекта большой потенциал, прежде всего обусловленный спросом. Привлекла высокая плотность населения в этом районе и удачность расположения торгового центра.

Первым делом новые хозяева изучили все ошибки предшественников, на исправление которых будет потрачено примерно 12 миллионов долларов. Во-первых, вместо изначально планировавшегося двухэтажного паркинга из сборного железобетона на 400 машино-мест они начали строить монолитный пятиэтажный на тысячу машино-мест. Таким образом, вместе с плоскостной стоянкой теперь возле Green City будет две тысячи мест для авто.

— Самая большая ошибка в белорусских торговых центрах — недостаток парковочных мест. Также важно понимать, что парковка — это не бизнес. Да, ты рубль заработаешь за час платной стоянки, но сколько потеряешь из-за того, что поток покупателей из-за этого станет меньше.

Вторая ошибка прежних хозяев Green City — отсутствие кинотеатра. Ее Курач планирует исправить через год, пристроив к торговому центру новое здание.

— Это будет семизальный киноцентр нового поколения, которого нет в стране. Решаем, будет там кинозал IMAX или нет.


Киноцентр построят в границах между паркингом, торговым центром и дорогой. На фото — в правом нижнем углу


Так объект будет выглядеть с обратной стороны

Привлекать стороннего оператора для управления кинотеатром Курач не планирует. Благодаря такому решению они смогут установить цену на билеты ниже рыночной, чтобы за счет этого генерировать поток в весь торговый центр.

— Таким образом, от кинотеатра мы сможем иметь больший косвенный доход, нежели прямой.

Третья ошибка, которую пришлось исправлять, — отсутствие фудкорта в прежнем проекте Green City. Теперь он тут будет. Операторами выступят все представленные в Беларуси крупные сети фастфуда, включая «МакДональдс».

— Ведь в любом современном торговом центре, помимо «фешена», должны быть гипермаркет, кинотеатр, парковка, зона фудкорта, детский и фитнес-центры. И если какого-то компонента не хватает, то объект заведомо проигрышный.

«Случайных арендаторов здесь нет»

Кроме того, в любом большом ТЦ должен быть атриум для проведения мероприятий, добавляет Курач. Для создания такого пространства им тоже пришлось менять проект и демонтировать мосты над вот этим пространством.

Замечаем, что в зоне атриума находятся будущие магазины группы компаний Inditex. Тут расположится Zara, Bershka, Pull&Bear и Stradivarius. Green City станет еще одним местом в Беларуси, где можно купить эту одежду.

Зато Green City будет единственным в стране комплексом, где наряду с Inditex откроются и бренды группы копаний LPP: Reserved, Cropp, House. Будут тут и другие крупные фешен-операторы, представленные в Минске.

А вот единственный двухэтажный магазин в торговом центре, похоже, оставляют специально для H&M. «Подписанных договоров нет, но в приоритете у них [в том числе] Green City», — рассказал один из участников рынка коммерческой недвижимости.

— Случайных арендаторов здесь нет. Мы смотрим за их работой в других торговых центрах и сами выходим на них. Сейчас подписано 72% договоров по площади. По обуви мы уже вынуждены отказывать — ставить в лист ожидания.

Курач рассказывает, что в Green City он хочет объединить интересы арендодателя и арендатора. Поэтому для последних устанавливается минимальная фиксированная ставка аренды (требование банков-кредиторов), а остальное — это процент от выручки.

— Благодаря проценту от выручки и я заинтересован, чтобы у арендатора было больше покупателей. Я должен сформировать ему поток, ведь все, что выгодно им, выгодно нам.

При этом процент от выручки не у всех одинаковый. Во-первых, это связано с видом деятельности в зависимости от маржинальности бизнеса. Ведь у аптеки она одна, а у салона по продаже мобильников — значительно ниже.

— Ну и, конечно, есть мировые бренды группы А, которые влекут сюда посетителей (например Inditex, «МакДональдс». — Прим. TUT.BY). Они будут платить меньший процент от выручки.

«Наша задача — собрать здесь флагманы»

По словам бизнесмена, самые крупные арендаторы закончат ремонты в марте, и тогда торговый центр с паркингом откроется. Позже заработает фудкорт, детский и фитнес-центры, а также большой центр спортивных магазинов. Его пристроят к основному зданию комплекса со стороны паркинга.

— Наша задача — делать здесь флагманы мирового ритейла. Мы идем на очень серьезные дисконты, но при условии, что магазин должен быть как в Милане.

Еще один шаг по устранению ошибок предшественников на ближайшее будущее — замена всех вращающихся дверей на входах на раздвижные.

— Глупейшее решение делать вращающиеся двери, когда люди выходят на улицу с тележками из гипермаркета, и две тележки в эти двери просто не помещаются. Это красиво выглядит, но по функционалу есть проблемы.

Сама же прикассовая зона гипермаркета Green — широкая. Новый владелец намеренно не сдавал пространство на ней для торговых островков.

— У многих владельцев торговых центров есть менталитет с каждого метра урвать, но отсутствие островков финансово выгодно. Потому что из-за них витрины основных магазинов менее заметны и они теряют до 30% выручки.

«Мы строили не объект, мы создавали бизнес»

Следующее новшество, которое хотят внедрить в торговом центре, — это гардероб, а также парковочные места для беременных и людей с детьми. Для Беларуси это новинка, но в других странах такое существует давно. Курач говорит, что, взявшись за объект, они объехали многие торговые центры на разных континентах, а также тесно общались с местными арендаторами и наблюдали за работой минских ТЦ. Никаких консультантов они не привлекали, а пробовали учиться на ошибках других.

— Мы строили не объект, мы создавали бизнес. Построить объект любой может при больших деньгах. А вот создать бизнес, который сможет окупить вложенные кредитные средства, — это более масштабная задача.

А обойдется весь комплекс в немалую сумму. Бизнесмен оценивает его в 100−115 миллионов долларов, которые окупятся минимум за 15 лет. Но искать соинвестора, чтобы облегчить кредитную нагрузку, банкир не планирует.

— Ну, на один год срок окупаемости уменьшится, но кардинально это проблему не решит. И какие бы партнеры ни были, принятие решения коллегиально дается очень тяжело. Мы вдвоем с братом, но у нас каждую неделю возникают споры.

Более того, недавно Курач выкупил еще и 25%-ную долю Президентского спортивного клуба в Green City. Неужели наличие такой структуры в составе учредителей не помогало решать вопросы?

— У всех стереотип: если у нас в учредителях есть Президентский спортивный клуб, то у нас везде зеленый свет. Но все с точностью до наоборот. Расхождений с проектом и нормами у нас — ноль. Льгот и преференций — тоже никаких.

По словам бизнесмена, никакого участия спортклуба не было и в том, чтобы государственный Беларусбанк выдал межбанковский кредит Технобанку, который пошел на приобретение Green City.

— Кредит был получен на абсолютно обычных условиях. Технобанк заложил все свое имущество, и я заложил все свое имущество: дом, квартира, машины.

Выкуп же площадей гипермаркета профинансировал Белинвестбанк. Курач отмечает четкий и профессиональный подход к сделке со стороны этого учреждения.

— И мы без просрочек платим основной долг и проценты, как часы.

Читайте также

Как в Европе? Что почем на больших распродажах в Benetton, Mango, Reserved и Zara в Минске

Минчанка подобрала и потратила выпавшие у прохожего деньги. На нее завели уголовное дело

Источник

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показан. Обязательные для заполнения поля помечены *

*

Яндекс.Метрика